MOJE USŁUGI

WYCENY NIERUCHOMOŚCI

Jak wygląda proces wyceny nieruchomości?

Przepisy prawne jasno definiują, jakie rodzaje wartości nieruchomości mogą być określane oraz jakie podejścia, metody i techniki należy zastosować. To oznacza, że rzeczoznawca majątkowy musi działać zgodnie z zasadami określonymi przez prawo.

Czynniki wpływające na wybór podejścia i metody wyceny:

• Cel wyceny – np. kredyt hipoteczny, sprzedaż czy odszkodowanie
• Charakterystyka nieruchomości – jej rodzaj, stan, lokalizacja czy przeznaczenie,
• Dostępne dane o rynku nieruchomości – np. ceny podobnych nieruchomości w okolicy.

W niektórych przypadkach przepisy wprost nakazują zastosowanie określonych metod.

Jakie mogą być rodzaje wartości nieruchomości?

Rzeczoznawca majątkowy może określić jedną z trzech rodzajów wartości nieruchomości: rynkową, odtworzeniową i katastralną. Każdy z tych typów wartości ma swoje unikalne zastosowanie oraz metodologię określania, która jest dostosowana do specyficznych okoliczności.

Wartość rynkowa nieruchomości
Wartość rynkowa to szacunkowa kwota, jaką można uzyskać za nieruchomość w dniu wyceny, pod warunkiem, że:

• Transakcja odbywa się na warunkach rynkowych – kupujący i sprzedający są od siebie niezależni, np. nie są członkami tej samej rodziny, nie występują specjalne warunki transakcji np. odroczona płatność, czy płatność ratalna.
• Nieruchomość była odpowiednio eksponowana na rynku – nie była oferowana tylko zamkniętej grupie osób lub sprzedana w pośpiechu.
• Strony transakcji działają racjonalnie i nie są pod wpływem przymusu – np. sprzedający nie musi szybko sprzedać nieruchomości z powodu długów.

Wartość odtworzeniowa nieruchomości

Wartość odtworzeniową określa się dla nieruchomości, które ze względu na rodzaj, obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeżeli wymagają tego przepisy szczególne. Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości, oddzielnie określa się wartość gruntu i oddzielnie wartość jego części składowych. Wartość odtworzeniowa odnosi się do kosztów, jakie trzeba ponieść, aby odtworzyć nieruchomość o tych samych parametrach, co wyceniana z uwzględnieniem stopnia zużycia nieruchomości (jeśli nieruchomość nie jest nowa, wartość odtworzeniowa jest odpowiednio pomniejszana).
Wartość odtworzeniowa często wykorzystywana jest na cele ubezpieczeniowe.

Wartość katastralna nieruchomości

Wartość katastralną nieruchomości ustala się dla nieruchomości, o których mowa w przepisach o podatku od nieruchomości. Stanowi ją wartość ustalona w procesie powszechnej taksacji nieruchomości. Wartość katastralną nieruchomości ustala się na podstawie oszacowania nieruchomości reprezentatywnych dla poszczególnych rodzajów nieruchomości na obszarze danej gminy. Wartość nieruchomości reprezentatywnych określa się z wykorzystaniem cen transakcyjnych nieruchomości na obszarze gminy, a w przypadku braku dostatecznej liczby transakcji, na obszarze gmin sąsiadujących. Wartości katastralne najczęściej wykorzystywane są do ustalania podstawy opodatkowania podatkiem od nieruchomości, albo przy wykonywaniu czynności urzędowych, do których wykonania niezbędne jest określenie wartości nieruchomości.

Korzystając z usług rzeczoznawcy majątkowego, warto wiedzieć, jaki rodzaj wyceny będzie najlepszy dla Twoich potrzeb.

WYCENY NIERUCHOMOŚCI

Jak wygląda proces wyceny nieruchomości?

Przepisy prawne jasno definiują, jakie rodzaje wartości nieruchomości mogą być określane oraz jakie podejścia, metody i techniki należy zastosować. To oznacza, że rzeczoznawca majątkowy musi działać zgodnie z zasadami określonymi przez prawo.

Czynniki wpływające na wybór podejścia
i metody wyceny:

• Cel wyceny – np. kredyt hipoteczny, sprzedaż czy odszkodowanie
• Charakterystyka nieruchomości – jej rodzaj, stan, lokalizacja czy przeznaczenie,
• Dostępne dane o rynku nieruchomości – np. ceny podobnych nieruchomości
  w okolicy.

W niektórych przypadkach przepisy wprost nakazują zastosowanie określonych metod.

Jakie mogą być rodzaje wartości nieruchomości?

Rzeczoznawca majątkowy może określić jedną z trzech rodzajów wartości nieruchomości: rynkową, odtworzeniową
i katastralną. Każdy z tych typów wartości ma swoje unikalne zastosowanie oraz metodologię określania, która jest dostosowana do specyficznych okoliczności.

Wartość rynkowa nieruchomości
Wartość rynkowa to szacunkowa kwota, jaką można uzyskać za nieruchomość
w dniu wyceny, pod warunkiem, że:

• Transakcja odbywa się na warunkach rynkowych – kupujący i sprzedający są od siebie niezależni, np. nie są członkami tej samej rodziny, nie występują specjalne warunki transakcji np. odroczona płatność, czy płatność ratalna.
• Nieruchomość była odpowiednio eksponowana na rynku – nie była oferowana tylko zamkniętej grupie osób lub sprzedana w pośpiechu.
• Strony transakcji działają racjonalnie i nie są pod wpływem przymusu
  – np. sprzedający nie musi szybko sprzedać nieruchomości z powodu długów.

Wartość odtworzeniowa nieruchomości

Wartość odtworzeniową określa się dla nieruchomości, które ze względu na rodzaj, obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie
są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeżeli wymagają tego przepisy szczególne. Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości, oddzielnie określa się wartość gruntu i oddzielnie wartość jego części składowych. Wartość odtworzeniowa odnosi się do kosztów, jakie trzeba ponieść, aby odtworzyć nieruchomość o tych samych parametrach, co wyceniana
z uwzględnieniem stopnia zużycia nieruchomości (jeśli nieruchomość nie jest nowa, wartość odtworzeniowa jest odpowiednio pomniejszana).
Wartość odtworzeniowa często wykorzystywana jest na cele ubezpieczeniowe.

Wartość katastralna nieruchomości

Wartość katastralną nieruchomości ustala się dla nieruchomości, o których mowa
w przepisach o podatku od nieruchomości. Stanowi ją wartość ustalona w procesie powszechnej taksacji nieruchomości. Wartość katastralną nieruchomości ustala się na podstawie oszacowania nieruchomości reprezentatywnych dla poszczególnych rodzajów nieruchomości na obszarze danej gminy. Wartość nieruchomości reprezentatywnych określa się
z wykorzystaniem cen transakcyjnych nieruchomości na obszarze gminy,
a w przypadku braku dostatecznej liczby transakcji, na obszarze gmin sąsiadujących. Wartości katastralne najczęściej wykorzystywane są do ustalania podstawy opodatkowania podatkiem od nieruchomości, albo przy wykonywaniu czynności urzędowych, do których wykonania niezbędne jest określenie wartości nieruchomości.

Korzystając z usług rzeczoznawcy majątkowego, warto wiedzieć, jaki rodzaj wyceny będzie najlepszy dla Twoich potrzeb.

OPERATY SZACUNKOWE

Co to jest operat szacunkowy?

Operat szacunkowy to opinia o wartości nieruchomości, sporządzona w formie pisemnej lub elektronicznej przez rzeczoznawcę majątkowego. Dokument podlega ścisłym regulacjom prawnym dotyczącym zarówno treści, jak i formy. Poniżej zawarto najważniejsze informacje, które warto znać na temat operatu szacunkowego.

Operat szacunkowy powstaje
w określonym celu i może być wykorzystywany wyłącznie w ramach tego celu. Dokument ten jest istotnym elementem w procesach związanych
z wyceną nieruchomości, np. przy:

• ubieganiu się o kredyt hipoteczny,
• sprzedaży nieruchomości,
• ustalaniu wysokości odszkodowań,
• postępowaniach sądowych,
• celach podatkowych.

Ważność operatu szacunkowego

Operat szacunkowy zachowuje swoją aktualność przez 12 miesięcy od daty sporządzenia, pod warunkiem, że w tym okresie:

• nie nastąpiły zmiany uwarunkowań prawnych,
• nie wystąpiły istotne zmiany czynników wpływających na wartość nieruchomości (m.in. nie nastąpiła zmiana stanu technicznego nieruchomości, jej sąsiedztwa, czy nie nastąpiły zmiany na rynku nieruchomości).

Po upływie tego czasu, operat może być nadal wykorzystywany, ale tylko po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził dokument.

Jak działa potwierdzenie aktualności operatu?

Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego:

1. Przedłuża ważność operatu o kolejne 12 miesięcy od dnia upływu pierwotnego okresu aktualności.
2. Może być dokonane tylko raz, co oznacza, że maksymalny okres aktualności operatu wynosi 24 miesiące od daty sporządzenia.
3. Wymaga dołączenia klauzuli o aktualności oraz analizy potwierdzającej brak zmian wpływających na wartość nieruchomości.

Jeśli wystąpiły zmiany w uwarunkowaniach prawnych lub czynnikach wpływających na wartość, potwierdzenie aktualności nie jest możliwe. Jeśli analiza wykaże zmiany, konieczne jest sporządzenie nowego operatu.

OPERATY SZACUNKOWE

Co to jest operat szacunkowy?

Operat szacunkowy to opinia o wartości nieruchomości, sporządzona w formie pisemnej lub elektronicznej przez rzeczoznawcę majątkowego. Dokument podlega ścisłym regulacjom prawnym dotyczącym zarówno treści, jak i formy. Poniżej zawarto najważniejsze informacje, które warto znać na temat operatu szacunkowego.

Operat szacunkowy powstaje
w określonym celu i może być wykorzystywany wyłącznie w ramach tego celu. Dokument ten jest istotnym elementem w procesach związanych
z wyceną nieruchomości, np. przy:

• ubieganiu się o kredyt hipoteczny,
• sprzedaży nieruchomości,
• ustalaniu wysokości odszkodowań,
• postępowaniach sądowych,
• celach podatkowych.

Ważność operatu szacunkowego

Operat szacunkowy zachowuje swoją aktualność przez 12 miesięcy od daty sporządzenia, pod warunkiem, że w tym okresie:

• nie nastąpiły zmiany uwarunkowań prawnych,
• nie wystąpiły istotne zmiany czynników wpływających na wartość nieruchomości (m.in. nie nastąpiła zmiana stanu technicznego nieruchomości, jej sąsiedztwa, czy nie nastąpiły zmiany na rynku nieruchomości).

Po upływie tego czasu, operat może być nadal wykorzystywany, ale tylko po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził dokument.

Jak działa potwierdzenie aktualności operatu?

Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego:

1. Przedłuża ważność operatu o kolejne 12 miesięcy od dnia upływu pierwotnego okresu aktualności.
2. Może być dokonane tylko raz, co oznacza, że maksymalny okres aktualności operatu wynosi 24 miesiące od daty sporządzenia.
3. Wymaga dołączenia klauzuli o aktualności oraz analizy potwierdzającej brak zmian wpływających na wartość nieruchomości.

Jeśli wystąpiły zmiany w uwarunkowaniach prawnych lub czynnikach wpływających na wartość, potwierdzenie aktualności nie jest możliwe. Jeśli analiza wykaże zmiany, konieczne jest sporządzenie nowego operatu.